В останні роки Варшава швидко розвивається. Польська столиця приваблює дедалі більше людей, зокрема іноземців. А це означає, що розвивається й ринок нерухомості. У статті розповімо як купити квартиру у Варшаві та уникнути при цьому помилок, які зараз ціни та що потрібно знати іноземцям для здійснення успішної угоди.

Квартири у Варшаві: де шукати? Сайти, агенції

Купівля квартири в Польщі, як і в будь-якій іншій країні, – копітка процес, який часто займає чимало часу. Дуже важливим для пошуку квартири є вибір надійних ресурсів. Це можуть бути як спеціалізовані сайти пошуку квартир, так і агентства нерухомості, а також офіси забудовників.

Сайти Нерухомості у Варшаві

Найпопулярніші спеціалізовані сайти з пошуку квартир у Польщі:

На цих сайтах при пошуку квартири ви можете скористатися фільтрами, вибравши не тільки місто (Варшаву), але й квадратні метри, ціну та багато іншого. Також варто пам’ятати про те, що тут ви знайдете оголошення як від приватників, так і від агентств нерухомості, які беруть за свою роботу відсоток.

Агенції нерухомості у Варшаві

Агенти нерухомості активно користуються сайтами з пошуку квартир, а також у них є свої офіси, куди можна звернутися. Якщо ви вирішили скористатися послугами рієлтора, рекомендуємо прочитати відгуки в інтернеті або запитати у знайомих, чи можуть вони когось порадити. Слід відразу дізнатися, яку комісію бере агентство, а також запитати про будь-які інші умови, які необхідно буде виконати.

Згідно з досвідом тих, хто шукав квартиру у Варшаві, в середньому ріелтори беруть від 2 до 3,5% брутто (тобто включаючи податки) вартості квартири. Іноді відсоток береться з продавця, а не з покупця, але найчастіше заплатити має покупець.

Забудовники у Варшаві

Якщо ви шукаєте квартиру у Варшаві на первинному ринку (нове житло), можете звернутися до забудовника (deweloper). Це компанії, які займаються будівництвом будинків та продають там квартири. Вони мають свої офіси, куди можна прийти проконсультуватися, а також іноді вони організовують дні відкритих дверей.

Цей варіант хороший тим, що ви співпрацюєте з продавцем безпосередньо, без посередників, проте варто враховувати, що найчастіше покупка відбувається ще на етапі будівництва. Тобто вам потрібно буде почекати, поки будинок добудується, а потім зробити в квартирі ремонт. Дуже часто виходить так, що ви купуєте житло, яке ще навіть не почали зводити. У плані ціни це вигідно, проте свою квартиру ви бачите лише на картинках.

Райони Варшави: відмінності, зручності, недоліки

Варшава поділена на 18 районів. Не існує одного найкращого району, скрізь є свої переваги та недоліки. Найчастіше значення має як район, а й конкретна вулиця. Буває так, що в одній частині тихо та спокійно, а в іншій – дуже галасливо.

Велике значення має транспортна розв’язка. Загалом у Варшаві вона дуже хороша, проте через те, що місто велике, деякі райони столиці розташовані далеко від центру. При покупці квартири найчастіше перевагу віддають будинкам, які розташовані неподалік метро, ​​трамвайних та автобусних зупинок або від залізничної станції (по місту курсують електрички).

Згідно з рейтингом порталу morizon.pl , топ-5 популярних районів для покупки нерухомості у Варшаві це:

  • Мокотув (Mokotów);
  • Середмістя (Śródmieście);
  • Воля (Wola);
  • Південна Прага (Praga-Południe);
  • Бялоленка (Białołęka).¹

Середмістя (Śródmieście) – це центр міста, тому і ціни тут високі. Місцеві жителі вважають за краще жити в тихіших і віддаленіших районах. А ось у центрі найчастіше живуть студенти та іноземці, а також любителі нічного життя. Купують тут житло ті, хто планує здавати квартиру (здати її з огляду на попит на ринку буде дуже легко). Зручний цей район і тим, що тут є офіси великих корпорацій.

Престижним районом вважається Мокотув , в якому розташований Мордор (так місцеві називають частину міста, де знаходиться дуже багато офісів). Тому про покупку квартири на Мокотуві варто задуматися у тому випадку, якщо ви працюєте у тому ж районі. Одним з його недоліків є пробки в годину пік саме через те, що багато хто повертається з роботи додому. Це також один із найбільш забруднених районів Варшави. А от щодо громадського транспорту, Мокотув дуже добре пов’язаний з рештою районів. Тут ходять трамваї, автобуси, метро (5 станцій).

У районі Воля (Wola) збудовано багато старих будинків, але останніми роками почали з’являтися і сучасні житлові комплекси. Розташований район Воля дуже близько до центру міста, що є його основною перевагою. Залежно від доби до центру можна дістатися приблизно за 10-20 хвилин. Тут є всі види транспорту: метро, ​​автобуси, трамваї, залізниця. На Волі багато дитячих садків, шкіл, парків, кафе та ресторанів. Проте район не підійде тим, хто веде спокійний та повільний спосіб життя. Все ж таки, це досить галасливий район і знайти квартиру, де не чути звуки машин, буде складно.

Praga-Południe (Південна Прага) розташована на протилежному (правому) березі Вісли. Забудовники не бояться вкладати сюди кошти, тож тут інтенсивно будуються нові житлові комплекси. Достоїнств цього району достатньо – на Південній Празі багато красивих місць, є кафе та ресторани, розташовані недалеко від Вісли, активно розвивається культурне життя. До центру міста можна дістатися приблизно за 20 хвилин (на трамваї чи автобусі). Але цей район галасливий, тому що користується популярністю завдяки тому, що розташований близько до центру.

А ось Бялоленка (Białołęka) підійде саме тим, хто веде спокійний і розмірений спосіб життя, має дітей та машину. Район користується популярністю серед сімей завдяки відносно низьким цінам (порівняно з центром) та сучасним житловим комплексам. Однак недоліком є ​​розташування, поїздка громадським транспортом до центру займає 40 хвилин – 1 год.

Інші райони розташовані відносно близько до центру, це – Ochota, Żoliborz, Bemowo (тут недавно побудували метро), Belany, Praga Północna. Більш віддалені райони – Włochy, Ursus, Ursynów, Wilanów, Wawer, Wesoła, Rembertów.

Плюси та мінуси купівлі нерухомості у Варшаві

Плюси купівлі нерухомості у Варшаві:

  • Хороша інвестиція на майбутнє – місто стрімко розвивається. Ціни зростають, тож на нерухомості можна заробити. Недаремно Варшаву називають Нью-Йорком Східної Європи. Тут багато робочих місць, тому не варто побоюватися, що ви залишитеся без роботи та не зможете платити за квартиру.
  • Квартиру легко продати чи здати в оренду. У місті дуже багато студентів та іноземців, які шукають житло.
  • Великий вибір квартир на будь-який смак. Багато нових житлових комплексів.
  • Гарна транспортна розв’язка. Навіть із віддалених районів міста дістатися центру чи іншої точки буде відносно просто.

Мінуси купівлі нерухомості у Варшаві:

  • Ціни (це стосується не лише покупки квартири, а й квартплати). На думку місцевих, вони ростуть надто швидко і не відповідають якості житла та рівню зарплат.
  • Швидкий темп життя. Це, мабуть, стосується кожної столиці. Спочатку може здаватися, що купити квартиру у великому місті – чудова ідея. Однак згодом приходить розуміння того, що цей варіант підходить далеко не всім. Тому перед покупкою квартири варто задуматись, чи готові ви жити у великому місті все життя. Або, як варіант, можна пошукати житло у передмісті Варшави.

Ціни на квартири у Варшаві у різних районах

Ціни на житло у Варшаві – найгарячіша тема. Підраховано, за даними порталу muratorplus.pl, що середня ціна нової квартири у столиці перевищує 13,3 тисячі злотих (близько 2800 доларів) за квадратний метр. Нижче наведено приблизні ціни в залежності від району.

Район ~ Ціна за метр
Śródmieście~ 27984 зл.
Ochota~ 22853 зл.
Wola~ 21174 зл.
Mokotów~ 16498 зл.
Ursynów~ 14520 зл.
Żoliborz~ 14025 зл.
Bielany~ 13748 зл.
Wilanów~ 13694 зл.
Praga-Południe~ 13358 зл.
Bemowo~ 12673 зл.
Praga-Północ~ 12537 зл.
Włochy~ 12159 зл.
Targówek~ 11046 зл.
Wesoła~ 10453 зл.
Ursus~ 10391 зл.
Rembertów~ 9533 зл.
Białołęka~ 9337 зл.
Wawer~ 8524 зл.²

На ціну насамперед впливає місце розташування, а також стан житла. У Варшаві продається багато квартир як на первинному, так і на вторинному ринку. Тобто можна купити абсолютно нове житло і зробити там ремонт або придбати квартиру з вторинного ринку та одразу туди заїхати.

Виходить, квартира середніх розмірів (наприклад, 55 м2) у віддаленому районі Варшави (припустимо, Białołęka) коштуватиме приблизно 510 тисяч злотих (близько 110 тисяч доларів). А ось квартира більша (73 м2) і в ближчому до центру районі (наприклад, Ochota) може коштувати 1 600 000 злотих (близько 338 тис. доларів).

Як бачите, ціни відрізняються в залежності від розміру та розташування. Тому, щоб знайти квартиру у столиці Польщі за відносно низьку ціну, потрібно буде постаратися.

Інші важливі нюанси при покупці квартири у Варшаві

Так як ціни на квартири у столиці високі, мало хто може дозволити собі покупку житла за готівку. Тому найчастіше доводиться брати іпотеку. Налякатися кредиту не варто. У Польщі це звичайна справа, тому що за підсумком платити ви приблизно стільки ж, як і за оренду житла. Іноземець може взяти іпотеку в тому випадку, якщо у нього є стабільна робота (договір на постійній основі) та дозвіл на проживання (karta pobytu). Беручи іпотеку, зверніть увагу на процентні ставки – що нижча, то краще. Низькі ставки означають, що вартість кредиту буде не такою високою.

Але якщо ви все ж таки купуєте житло без кредиту (наприклад, за готівку), пам’ятайте, що після покупки з вами може зв’язатися податкова і запитати про походження грошей (особливо, якщо ви іноземець і привезли ці гроші зі своєї країни).

Також слід визначитися, чи ви хочете купити квартиру у Варшаві від забудовника (первинний ринок) або від власника (вторинний ринок). Купівля нової квартири пов’язана з ризиком руйнування забудовника (хоча в Польщі це трапляється рідко) або отримання нерухомості, яка не відповідає первинним проектним припущенням. У разі вторинного ринку слід враховувати, що квартира купується в іншої людини. Тому вона може бути не в найкращому стані, може потребувати ремонту.

Отже, що слід перевірити перед покупкою квартири у Варшаві?

  • Необхідно перевірити, чи хтось прописаний крім власників у квартирі. Також слід переконатись, що інші власники дали згоду на продаж. Ці документи може надати власник квартири.
  • Перед покупкою завжди перевіряються земельний та іпотечний реєстри (ksiega wieczysta), щоб переконатися, що з квартирою не виникне жодних проблем (наприклад, що у нинішніх власників немає боргів).
  • Слід дізнатися про вартість комунальних та адміністративних послуг. Ціна залежить від розміру квартири, інколи ж і від району. Найпростіше попросити нинішнього власника пред’явити документи, що підтверджують витрати на опалення, вивіз сміття, внесок у фонд реновації тощо.
  • Необхідно перевірити стан будинку, де знаходиться квартира. Зверніть увагу, чи утеплена будівля, як виглядають сходи та ліфт, чи чисті стіни, чи немає на них моху тощо.

Перш ніж ухвалити рішення про купівлю квартири, слід добре проаналізувати поточну ситуацію на ринку нерухомості, вибрати підходящий момент і підрядника/власника житла. Іноді краще не поспішати із покупкою і все ретельно обміркувати.

Як купити квартиру у Варшаві та уникнути помилок: ресурси для пошуку, ціни, райони, нюанси